Rozporządzenie STR (UE) 2024/1028 — nowe zasady najmu krótkoterminowego a polskie przepisy

Od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej obowiązuje Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych — powszechnie nazywane rozporządzeniem STR (od ang. short-term rental). To akt prawa unijnego stosowany bezpośrednio we wszystkich państwach członkowskich, bez konieczności osobnej transpozycji.

Dla dziesiątek tysięcy właścicieli mieszkań w Polsce, którzy wynajmują lokale przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, oznacza to zbliżające się obowiązki rejestracyjne, nowe wymogi wobec platform i — po uchwaleniu krajowej ustawy wdrażającej — administracyjne kary sięgające 50 000 zł. Problem w tym, że Polska weszła w nową erę regulacji najmu bez gotowych przepisów krajowych. Ten artykuł wyjaśnia, co już obowiązuje, co dopiero wchodzi, i co właściciel lokalu powinien zrobić, żeby nie zostać zaskoczonym.

Co reguluje rozporządzenie STR (UE) 2024/1028?

Rozporządzenie STR nie jest kodeksem dla wynajmujących — to przede wszystkim akt o przepływie danych między platformami cyfrowymi a organami publicznymi. Jego główne mechanizmy to:

• Jednolity system rejestracji — Rozporządzenie nie tworzy jednego unijnego rejestru najmu krótkoterminowego. Ujednolica natomiast zasady rejestracji i wymiany danych tam, gdzie państwo członkowskie wprowadza system rejestracyjny lub wymaga danych od platform.

• Obowiązek zamieszczania numeru w ogłoszeniach — wynajmujący muszą podać numer rejestracyjny przy każdej ofercie na platformie rezerwacyjnej. Platforma ma obowiązek zweryfikować jego prawidłowość.

• Miesięczna wymiana danych — Platformy będą przekazywać właściwym organom dane o aktywności ofert, w szczególności o liczbie pobytów gości i liczbie zarezerwowanych nocy, za pośrednictwem pojedynczego cyfrowego punktu dostępu.

• Mechanizm pojedynczego punktu rejestracji — wynajmujący rejestruje się raz, w jednostce samorządowej właściwej dla lokalizacji obiektu, i uzyskuje numer ważny na wszystkich platformach objętych rozporządzeniem.

Rozporządzenie określa, co system musi osiągnąć, pozostawiając państwom członkowskim szczegóły techniczne i sankcje. Dlatego bez krajowej ustawy wykonawczej rejestr i kary nie mogą działać.

Obowiązki platform internetowych — Airbnb i Booking.com pod nadzorem państwa

Największa zmiana dotyka bezpośrednio pośredników cyfrowych, nie właścicieli lokali. Zgodnie z rozporządzeniem (UE) 2024/1028 (pełny tekst dostępny w bazie EUR-Lex) każda platforma pośrednicząca w najmie krótkoterminowym na terenie UE — niezależnie od siedziby — jest zobowiązana do:

• informowania wynajmujących o obowiązku rejestracji obowiązującym na danym obszarze,

• zbierania i weryfikowania numerów identyfikacyjnych przed opublikowaniem oferty,

• blokowania lub usuwania ogłoszeń bez ważnego numeru rejestracyjnego,

• przekazywania miesięcznych raportów z danymi aktywności wynajmujących właściwym organom krajowym.

Oznacza to, że nawet jeśli właściciel lokalu sam nie zdaje sobie sprawy z wymogów rejestracyjnych, platforma ma obowiązek go o nich poinformować. Oferty bez ważnego numeru nie będą mogły być opublikowane — platforma narazi się na własne sankcje.

Polska implementacja — projekt rządowy UC135 i poselski druk 2353

Rozporządzenie STR jest bezpośrednio stosowane, ale kluczowy element — krajowy rejestr — może funkcjonować tylko po uchwaleniu polskiej ustawy wdrażającej. Według zapowiedzi i założeń projektu wdrożenie krajowej infrastruktury ma nastąpić etapowo, a w debacie publicznej pojawia się termin 15 października 2026 r. jako termin przejściowy. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona, termin ten należy traktować jako element procesu legislacyjnego, a nie jako finalną datę wynikającą z obowiązującej polskiej ustawy.

Projekt rządowy UC135

Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. Projekt przeszedł przez Stały Komitet Rady Ministrów (28 maja 2026 r.) i Komisję Prawniczą (27 maja 2026 r.) — jest więc zaawansowany legislacyjnie, choć nadal nie uchwalony. Kluczowe założenia:

• Najem krótkoterminowy (do 30 dób) zaliczony do usług hotelarskich i objęty tymi samymi wymogami formalnymi.

• Rejestracja w systemie CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) — numery nadają wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

• Obowiązek prowadzenia regulaminu obiektu zawierającego dane osoby odpowiedzialnej za kontakt i zasady bezpieczeństwa.

• Uprawnienia gmin do wyznaczania stref, na których najem krótkoterminowy może być ograniczony.

• Kara administracyjna do 50 000 zł za brak rejestracji lub prowadzenie najmu bez ważnego numeru.

• Możliwość wykreślenia z rejestru przy powtarzających się naruszeniach, z rocznym zakazem działalności.

W projekcie rządowym wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia odgrywa rolę monitorującą — może wnioskować o przeprowadzenie kontroli obiektu — ale nie ma prawa weta wobec prowadzenia najmu.

Poselski projekt ustawy — druk sejmowy 2353

Klub Polska 2050 wniósł własny projekt, który Sejm skierował do dalszych prac w komisjach. Podejście jest tu znacznie bardziej restrykcyjne wobec wynajmujących. Projekt przewiduje:

• Najem krótkoterminowy jako odrębną kategorię usługową — poza reżimem hotelarskim.

• Wymóg uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub zgody spółdzielni mieszkaniowej jako warunek prowadzenia najmu krótkoterminowego w budynku wielorodzinnym.

• Ten sam próg kary: 50 000 zł za naruszenia rejestracyjne.

Przepis o zgodzie wspólnoty jest najbardziej kontrowersyjnym elementem projektu — daje właścicielom lokali zbiorowy instrument regulacji swojego otoczenia, ale rodzi też pytania o prawa indywidualnych właścicieli do rozporządzania własnością.

Wspólnoty mieszkaniowe — monitoring czy prawo weta?

Podstawowe napięcie między dwoma projektami dotyczy zakresu władzy wspólnot mieszkaniowych:

Niezależnie od tego, który projekt stanie się prawem, właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych powinni już teraz sprawdzić, czy regulamin porządkowy ich wspólnoty lub spółdzielni zawiera postanowienia dotyczące najmu krótkoterminowego. Część wspólnot podjęła już uchwały w tej sprawie — ich skuteczność na gruncie obecnego prawa bywa dyskusyjna, ale po wejściu w życie nowych przepisów mogą zyskać wiążące znaczenie.

Warto też wiedzieć, że orzecznictwo sądów administracyjnych — niezależnie od regulacji STR — zmierza ku traktowaniu regularnego, powtarzalnego wynajmu turystycznego jako prowadzenia działalności gospodarczej. Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, że taka kwalifikacja może oznaczać obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości według stawki dla lokali zajętych na prowadzenie działalności — wielokrotnie wyższej niż stawka mieszkaniowa.

Co mogą zrobić właściciele lokali już teraz?

Na moment przygotowania artykułu polski system rejestracji najmu krótkoterminowego nie działa jeszcze w pełnym zakresie. Właściciele lokali nie powinni więc zakładać, że mogą już uzyskać numer identyfikacyjny dla mieszkania oferowanego na platformach rezerwacyjnych. Jednocześnie prace nad przepisami pokazują kierunek zmian: większą przejrzystość rynku, obowiązek ewidencji obiektów, powiązanie ogłoszeń z numerem rejestracyjnym oraz większe znaczenie wymogów bezpieczeństwa.

Dlatego osoby, które wynajmują mieszkanie turystom albo planują rozpocząć taki najem, mogą już teraz przygotować się organizacyjnie:

1. Sprawdzić status podatkowy najmu
   Regularny, powtarzalny najem krótkoterminowy może rodzić inne ryzyka niż okazjonalne udostępnienie lokalu. Warto skonsultować sposób rozliczania przychodów i ewentualne konsekwencje podatkowe z doradcą podatkowym lub księgowym.

2. Uporządkować dokumenty dotyczące lokalu
   Przydatne mogą być podstawowe dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu, dane adresowe, informacje techniczne oraz dokumentacja związana z bezpieczeństwem użytkowania mieszkania. Nie oznacza to jeszcze obowiązku składania tych dokumentów do nowego rejestru, ale ich wcześniejsze przygotowanie ograniczy ryzyko pośpiechu po wejściu przepisów.

3. Sprawdzić, czy lokal figuruje już w lokalnych ewidencjach
   Jeżeli lokal był wcześniej zgłaszany jako miejsce świadczenia usług noclegowych, warto zweryfikować dane w gminie. Pozwoli to uniknąć rozbieżności między dotychczasowymi wpisami a przyszłym systemem rejestracji.

4. Zweryfikować wymagania bezpieczeństwa
   Projektowane przepisy kładą nacisk na bezpieczeństwo osób korzystających z najmu krótkoterminowego. Niezależnie od ostatecznego kształtu ustawy warto sprawdzić wyposażenie lokalu, w szczególności czujniki dymu i tlenku węgla, podstawowe zasady przeciwpożarowe oraz czytelne informacje dla gości dotyczące korzystania z mieszkania.

5. Przejrzeć regulamin wspólnoty lub spółdzielni
   W budynkach wielorodzinnych najem krótkoterminowy może wpływać na bezpieczeństwo, porządek domowy i komfort mieszkańców. Właściciel powinien sprawdzić, czy regulamin wspólnoty lub spółdzielni zawiera postanowienia dotyczące najmu, korzystania z części wspólnych, ciszy nocnej, dostępu do budynku i odpowiedzialności za gości.

6. Śledzić ostateczny kształt przepisów
   Równolegle procedowane rozwiązania różnią się m.in. rolą wspólnot mieszkaniowych i zakresem kontroli. Do czasu uchwalenia ustawy nie należy traktować projektowanych obowiązków jako przesądzonych, ale warto monitorować prace nad projektem rządowym oraz poselskim projektem ustawy o najmie krótkoterminowym.

Podsumowanie

Od 20 maja 2026 r. w Unii Europejskiej zaczęły być stosowane przepisy rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczącego gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Bezpośrednio zobowiązuje ono platformy rezerwacyjne — Airbnb, Booking.com i inne — do weryfikacji i raportowania danych. Właściciele lokali w Polsce są objęci okresem przejściowym do 15 października 2026 r., a konkretne obowiązki rejestracyjne i sankcje wejdą dopiero z chwilą uchwalenia krajowej ustawy wdrażającej.

Dwa konkurencyjne projekty polskiej ustawy różnią się przede wszystkim rolą wspólnot mieszkaniowych: projekt rządowy (UC135) ogranicza ją do nadzoru, projekt poselski (druk 2353) daje wspólnocie prawo weta. Niezależnie od wyniku tej legislacyjnej debaty, najlepszym krokiem dla każdego wynajmującego jest przygotowanie dokumentacji i śledzenie postępów prac parlamentarnych — żeby nie rejestrować się w pośpiechu i uniknąć kar, które po uruchomieniu systemu mogą sięgnąć 50 000 zł.

Jeśli najem krótkoterminowy powoduje problemy w Twojej wspólnocie albo planujesz wynajmować lokal turystom, porozmawiaj z zarządcą nieruchomości. Dobry zarządca pomoże ocenić regulamin wspólnoty, przygotować komunikację z mieszkańcami i uporządkować procedury przed wejściem nowych przepisów.

Artykuł zaktualizowany: czerwiec 2026

Podstawa prawna: Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. (Dz.Urz. UE L 2024/1028); projekt ustawy UC135 (legislacja.rcl.gov.pl); druk sejmowy nr 2353

```